Материальные и нематериальные активы предприятия образуют сложный имущественный комплекс, оценка стоимости которого может быть очень сложной задачей. О своем опыте оценки предприятий и их имущества рассказывает в этой статье независимый оценщик.

Современное предприятие – это сложная структура, в которой объединены как материальные, так и нематериальные активы. К типичным материальным активам предприятия относятся недвижимость, машины и оборудование, товарно-сырьевые запасы, а также денежные средства и другие финансовые активы. К нематериальным активам предприятия относятся патенты, лицензии, ноу-хау, техническая документация, деловая репутация, человеческий капитал, и т.п. Говоря об оценке имущественного комплекса предприятия, мы будем говорить именно о его материальных активах, которые традиционно объединяются под понятием «имущество».

Начнем с недвижимости. Оценка любого предприятия начинается с рассмотрения его местоположения и участка земли, на котором оно расположено. Оценка земельного участка должна производиться после изучения альтернативных вариантов его использования, в соответствие с принципом ННЭИ (наилучшего и наиболее эффективного использования). После оценки земельного участка, нужно оценить все его улучшения, то есть здания и сооружения, находящиеся на этом участке. Следует помнить, что стоимость улучшений нужно определять исходя из наиболее эффективного использования земельного участка. Это очень важное условие, поскольку в зависимости от характера использования земли, стоимость одних и тех же улучшений может быть совершенно разной.

Например, рассмотрим производственное предприятие, которое имеет участок земли и здание производственного цеха на этом участке. Предположим, что оценщик провел анализ ННЭИ и пришел к выводу, что наилучший вариант использования земельного участка – это продолжение текущего использования. Тогда рыночная стоимость производственного здания будет достаточно велика. Рассмотрим другую ситуацию – в результате проведенного анализа ННЭИ оценщиком был сделан вывод, что наилучшее использование рассматриваемого земельного участка – это строительство жилого дома. В такой ситуации, производственное здание, находящееся на участке будет лишь помехой наилучшему использованию земли и должно быть снесено. Тогда рыночная стоимость здания, если можно так выразиться, отрицательна, поскольку снос здания потребует ощутимых затрат. Заметим, что такие ситуации – далеко не редкость, особенно в центре Москвы.

Второй по значимости актив предприятия – это оборудование. При оценке оборудования в составе имущественного комплекса предприятия принято различать четыре категории оборудования – основное производственное оборудование, вспомогательное производственное оборудование, офисное оборудование и автотранспорт. Оценка оборудования – весьма обширная тема, которая по свои масштабам выходит за рамки этой статьи. Для желающих более подробно ознакомиться с теоретическими основами определения рыночной стоимости оборудования, мы рекомендуем посетить сайт оценочной компании «Старт-Альянс», оказывающей профессиональные услуги по независимой оценке оборудования в Москве.

Третьим классическим составляющим имущественного комплекса предприятия являются товарно-сырьевые запасы. Это, прежде всего имеющееся в собственности предприятия сырье для производства продукции и сама готовая, но еще не реализованная продукция, находящаяся на складе. Как правило, оценка такого рода активов не вызывает больших методологических затруднений. Если сырье и готовая продукция – товары ликвидные, то их стоимость легко определить по сложившимся рыночным ценам на аналогичные товары. Единственное, на что нужно обратить внимание при этом – это сроки хранения и использования рассматриваемых запасов – они не должны быть просрочены, иначе ликвидность таких товаров может быть сильно ограничена или вообще отсутствовать.

После того как стоимость всех составляющих имущественного комплекса предприятия определена, стоимость самого имущественного комплекса рассчитывается как сумма стоимостей недвижимости, оборудования и товарно-сырьевых запасов. В отличие от оценки бизнеса, при оценке имущественного комплекса предприятия, дальнейшие поправки к полученному результату не вносятся.

Конечно, изложенный порядок действий при определении рыночной стоимости имущественного комплекса носит довольно упрощенный характер и прежде всего, служит для получения первоначального общего представления об особенностях проведения оценочной экспертизы в таких случаях. Для получения профессиональной консультации по данной теме лучше всего обратиться к оценщику, оказывающему услуги по независимой оценке имущества предприятий.